Haus zu Lebzeiten abgeben

Viele Gründe veranlassen Senioren, Ihr Haus bereits zu Lebzeiten abzugeben. Manche möchten lediglich den Kindern Erbschaftsteuern sparen, andere brauchen Geld zum Leben. Auch der Gedanke, dass das Haus veräußert werden muss, weil kein Geld für die Pflege vorhanden ist, veranlasst Senioren, Ihr Haus an künftige Erben zu verschenken. Fast allen Senioren ist wichtig, weiter in der gewohnten Umgebung zu bleiben.

Ein Haus oder ein Grundstück zu verschenken erfordert bestimmte Formalien und hat weiterreichende Wirkungen, die es zu bedenken gibt  .Ein Haus oder ein Grundstück zu verschenken erfordert bestimmte Formalien und hat weiterreichende Wirkungen, die es zu bedenken gibt.

Es gibt keinerlei Vorschriften über die Form und den Inhalt eine Betreuungsverfügung. Ein Schreiben, das Dir eindeutig zugeordnet werden kann, mit folgendem Inhalt reicht aus:
„Ich will von Herrn Müller (genaue Daten) betreut werden, aber auf keinen Fall von Frau Maier (genaue Daten)“
Dies setzt natürlich voraus, dass Herr Müller Deine Wünsche genau kennt. Sinnvoller ist, wenn Du genau festlegst, wie Du betreut werden möchtest; je genauer, desto besser. Erwähne, wo und wie Du wohnen willst und welche medizinischen Eingriffe du erlaubst. Auch ganz profane alltäglich Dinge kannst Du nennen, beispielsweise, dass Patenkinder zu Weihnachten ein Geschenk erhalten sollen oder wie das Grab des verstorbenen Lebensgefährten zu pflegen ist.
Damit deutlich zu erkennen ist, dass eine Betreuungsverfügung gelten soll, sind Unterschrift, Ort und Datum wichtig. Anders als bei einem Testament gibt es keine Verpflichtung, das Schriftstück handschriftlich zu verfassen. Für die Betreuungsverfügung ist kein Notar erforderlich, auch dann nicht, wenn über Grundbesitz zu entscheiden ist.
Wichtig: Letztendlich entscheidet aber der Betreuer, ob er Deinen Wünschen nachkommt.

Der Beschenkte muss unter Umständen Schenkungssteuer bezahlen. Daher ist eine Schenkung dem Finanzamt zu melden. Dieses schätzt den Verkehrswert der Immobilie bei Schenkung in der Regel auf Basis von vergleichbaren Objekten. Der Wert, der im Schenkungsvertrag genannt wird, ist dabei unerheblich. Allerdings ist es möglich, Schenkungssteuer durch eine Immobilienbewertung deutlich zu reduzieren. Das Gutachten muss natürlich einer kritischen Prüfung standhalten.

Nahe Angehörige haben einen Freibetrag bei der Schenkungssteuer. An Ehe- und eingetragene Lebenspartner kannst Du bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen. Für Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro und für Enkelkinder bei 200.000 Euro. Wenn Du beispielsweise dem Schwiegersohn ein Haus im Wert von 300.000 schenken willst, sind Kettenschenkungen sinnvoll. Zunächst schenkst es steuerfrei der Tochter, diese schenkt es dem Ehemann wiederum steuerfrei. Bei einer direkten Schenkung an den Schwiegersohn fallen über 20.000 Euro Schenkungssteuer an.

Auch ein eingetragener Nießbrauch senkt die Schenkungsteuer, denn Nießbrauch reduziert den Wert des Hauses. Es ist sogar möglich, dass der Beschenkte steuerliche Vorteile geltend machen kann. Wer eine belastete Immobilie übernimmt und vermietet, kann die auf den Kredit anfallenden Zinsen vom zu versteuernden Einkommen absetzen, sofern er das Haus vermietet.

Die genannten Freibeträge kannst Du alle 10 Jahre geltend machen. Die 10 Jahresfrist hat auch Auswirkungen auf die Erbschaftsteuer sowie auf die Übernahmen von Pflegekosten.

Die genannten Freibeträge kannst Du alle 10 Jahre geltend machen. Die 10 Jahresfrist hat auch Auswirkungen auf die Erbschaftsteuer und im Pflegefall.

Der Gedanke, ein Haus an Kinder zu überschreiben, ist naheliegend, wenn die Gefahr besteht, das hohe Pflegekosten nicht aus den laufenden Einnahmen oder einem übrigen Vermögen beglichen werden können. Es bringt aber nichts, das Haus zu überschreiben, wenn der Pflegefall bereits eingetreten ist. Die Sozialämter können auf Schenkungen zurückgreifen, die weniger als 10 Jahre zurückliegen. Kinder müssen vom eigenen Einkommen selten für die Pflege der Eltern aufkommen. Seit Anfang 2020 sind Kinder dazu nur noch verpflichtet, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen 100.000 Euro übersteigt.

Das Finanzamt bewertet immer alle Eigentumsübertragungen innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren zusammen. Mit anderen Worten, es addiert die Beträge, die du einer Person in dieser Zeit schenkst und vererbst zusammen. Wenn die genannten Freibeträge überschritten wurden, fällt Erbschaftsteuer für den Anteil an, der diesen Freibetrag übersteigt.

Beispiel: Du hast einen Sohn der Alleinerbe ist, dem du verschiedene wertvolle Geschenke zukommen lässt.

Eine Schenkung kann auch erbrechtliche Folgen (Link zum Erbtext, den ich schreibe) haben. Sofern mehrere Erben vorhanden sind, von denen lediglich einige deutlich wertvolle Geschenke erhalten haben, sind Ausgleichsansprüche der benachteiligten Erben möglich. In der Regel werden Schenkungen, die aus dem üblichen Rahmen fallen, als vorweggenommenen Erbteil angesehen. Eine Aussteuer, Unterhaltsleistungen in der Ausbildung und ähnliche Zuwendungen bleiben unberücksichtigt. Die Übertragung eines Hauses ohne jegliche Auflagen, beispielsweise die Pflege zu übernehmen, wird bei der Berechnung der Erbteile oder des Pflichtteils immer berücksichtigt werden. Aber auch hier gilt eine Zehnjahresfrist.

Für den sogenannten Pflichtteilergänzungsanspruch gilt eine Ausnahmeregelung. Je länger die Schenkung zurückliegt, desto geringer ist der Anspruch. Bei einer Schenkung bis zu 5 Jahre vor dem Todesfall sind nur 60 % des Werts zu berücksichtigen. Nach mehr als 10 Jahren erhöht die Schenkung den Pflichtteil nicht.

Wichtig: Pflichtteilberechtigte haben bei einer Schenkung mit Nießbrauch immer einen Anspruch auf Pflichtteilergänzung (BGH, Urteil vom 27. April 1994, Az. IV ZR 132/93), auch nach Verstreichen von 10 Jahren.

Vielleicht willst du das Haus veräußern, um mit dem vereinnahmten Geld in eine neue Lebensphase einzutreten. Sofern es sich nicht um ein Mehrfamilienhaus handelt, ist die weitere Nutzung in der Regel nur möglich, wenn nahe Angehörige das Haus kaufen

Unter Umständen ist ein Vorkaufsrecht zu beachten, ansonsten bist du bei der Gestaltung des Vertrages weitgehend frei. Natürlich muss dieser bei einem Notar beurkundet werden.

Wichtig: Wie bei der Schenkung musst Du darauf achten, ein gültiges Wohn- oder Nießbrauchrecht zu vereinbaren.

Wenn du durch den Verkauf einen Gewinn erzielst, musst du diesen versteuern. Aber es gibt zwei Ausnahmen:

1. Zwischen dem Erwerb des Hauses und dessen Verkauf sind mehr als 10 Jahre verstrichen.
2. Du hat das Haus in den vergangenen zwei Jahren ausschließlich selbst zu Wohnzwecken genutzt.

Sofern eine der beiden Bedingungen zutrifft, bist du von der Spekulationssteuer befreit.
Auch bei der vom Käufer zu zahlenden Grunderwerbsteuer gibt es Ausnahmeregelungen. Wenn du an Verwandte ersten Grades, also Ehe- bzw. Lebenspartner oder deine Kinder verkaufst, sind diese von der Steuer befreit.

Der Verkauf berührt keinerlei erbrechtliche Belange. Du wandelst lediglich Grundbesitz in Barvermögen um. Wenn du allerdings weit unter Wert verkaufst, kann dies als Teilschenkung betrachtet werden. Die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert und dem Kaufpreis zählt unter Umständen als Schenkung mit den bereits beschriebenen Auswirkungen auf Erb- und Pflichtteile.

Auf den ersten Blick erscheinen die zahlreichen Angebote, für die stark geworben wird, sehr attraktiv. Du bekommst reichlich Bargeld und kannst in deinem Haus weiter wohnen. Aber bei genauer Betrachtung lohnt es sich meist nicht.

Du musst künftig „Miete“ zahlen und bist weiter für alle anfallenden Reparaturen verantwortlich. Natürlich nennen die Anbieter die monatlich fälligen Zahlungen nicht Miete, denn du bekommst keinen Mietvertrag und stehst auch nicht unter dem Schutz des Wohnungsmietrechts.

In der Regel bleibt dem Verkäufer ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht, wofür ein "monatliches Nutzungsentgelt" beziehungsweise eine "monatliche Nutzungsgebühr" zu zahlen ist. Je wertvoller die verkaufte Immobilie ist und je größer der verkaufte Anteil, umso mehr ist zu zahlen.

Ein typisches Angebot einer der Firmen, die Teilverkauf anbieten, zeigt, mit welchen Summen du rechnen musst. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro und einem Verkauf von 23 % beträgt die Auszahlung 100.000 Euro. Als Nutzungsentgelt fallen 200 Euro im Monat an. Etwa 3 % des Kaufpreises behält der Käufer für Wertgutachten und Gebühren.

1. Du suchst einen Anbieter, der bereit ist, bis zu 70 % deines Hauses zu erwerben. Die meisten Firmen kaufen maximal die Hälfte der Immobilie.
2. Der Käufer macht ein unverbindliches Angebot. Wenn dir dieses zusagt, geht es weiter zum nächsten Schritt.
3. Ein unabhängiger Gutachter erstellt eine Wertermittlung. Auf Basis des Gutachtens entscheidet der Käufer, ob und in welcher Höhe er einen Anteil kaufen möchte. Die meisten Anbieter sind nur ab einer Auszahlungssumme von 100.000 Euro bereit, einen Teilkauf durchzuführen.
4. Nun geht es um die geplante weitere Nutzung. In der Regel wird diese aufgrund des Alters des Verkäufers geschätzt.
5. Jetzt erfolgt ein verbindliches Angebot. Wenn du dieses akzeptierst, wird ein notarieller Vertrag abgeschlossen und du bekommst die vereinbarte Summe.

Das Finanzamt unterscheidet nicht zwischen Verkauf und Teilverkauf. Es gelten also die Bedingungen, die im Abschnitt Verkauf erwähnt sind.

Es kann teuer werden, wenn du dich zu einem späteren Zeitpunkt entscheidest, dein Haus komplett zu verkaufen. Angenommen, dein Haus hat nun einen Wert von 600.000 Euro und Du findest einen Käufer, der es zu diesem Preis erwirbt.

Du bekommst 462.000 Euro davon, denn Dir gehören nur 77 % des Hauses. Zusätzlich erhebt der Teilkäufer eine Gebühr ("Durchführungsentgelt" , "Abwicklungsvergütung") von circa 6 % des kompletten Verkaufspreises, also 36.000 Euro. Wenn Du 10 Jahre nach dem Teilverkauf das gesamte Haus veräußerst, sieht deine Bilanz so aus.

Einen Teilverkauf ziehen ältere Menschen gerne in Betracht, wenn die Rente nicht ausreicht, um den gewohnten Lebensstandard aufrecht zu erhalten und gleichzeitig der Wunsch besteht, das Objekt in der Familie zu behalten. Ein späterer Rückkauf ist daher geplant, beziehungsweise die Erben sollen es kaufen.

In der Regel wird ein Vorkaufsrecht des Anteilsverkäufers sowie der Erben beim Teilverkauf vereinbart. Es besteht die Option, die Konditionen für diesen Rückkauf schon beim Vertragsabschluss festzulegen. In der Regel ist ein erneutes Wertgutachten nötig. Außerdem fällt eine Gebühr von etwa 6 % an.

Ein Teilverkauf ist oft die einfachste Lösung, wenn Du weiter in deinem Haus leben und gleichzeitig Geld zum Leben erhalten möchtest. Ein Darlehen von der Bank kostet zwar meist weniger, aber kaum eine Bank gewährt einen Kredit, den du vermutlich zu Lebzeiten nicht zurückführen kannst.

Insgesamt betrachtet ist eine Kapitalbeschaffung über Teilkauf sehr teuer, wie folgende Gegenüberstellung zeigt.

Situation: Eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro wird mit 100.000 Euro zu 1,5 % beliehen und nach 10 Jahren zu einem Preis von 600.000 Euro verkauft.

Besonders ungünstig ist ein Teilverkauf, wenn du beabsichtigst, das erhaltene Geld weitgehend in eine Sanierung des Hauses zu stecken. Du investierst beispielsweise 100.000 Euro, die den Wert insgesamt um 150.000 Euro erhöhen. 23 % (34.500 €) fließen in die Kasse des Mitinhabers des Hauses. Anders als bei herkömmlichen Eigentümergemeinschaften zahlst Du alleine alle Kosten, die durch die Immobilie entstehen.

Wie sich Nießbrauch oder Wohnrecht auf die Steuer auswirken, wurde bereits erwähnt. Es fehlt noch eine Erklärung zum Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch.

Das lebenslange Wohnrecht, also den Anspruch, eine Wohnung oder ein Haus selbst zu nutzen, gewährt der Eigentümer der Immobilie. Es bleibt auch bei einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung bestehen. Theoretisch bedarf es keiner Schriftform. Aber nur ein sogenanntes dingliches Wohnrecht gibt Sicherheit beim Verkauf oder einem Erbfall, denn es wird ins Grundbuch eingetragen. Aus diesem Grund ist ein notarieller Vertrag erforderlich.

Das Wohnrecht beinhaltet lediglich das Recht zu wohnen. Ähnlich wie bei einem Mietverhältnis kommt es auf die genaue Vertragsgestaltung an. Diese bestimmt beispielsweise, ob du einen Untermieter aufnehmen darfst und welche Betriebskosten du zahlen musst. Du hast aber immer das Recht, einen Partner aufzunehmen oder eine Pflegekraft, sofern du diese Hilfe benötigst.

Problematisch ist das Wohnrecht, wenn du die Wohnung oder das Haus nicht mehr nutzen kannst oder willst. Dein Recht bleibt bestehen, der Eigentümer darf also die Wohnung nicht anderweitig nutzen, wenn du in ein Pflegeheim musst. Du hast auf der anderen Seite nicht das Recht, den Wohnraum zu vermieten und die Einnahmen zu nutzen.

Das ist der Unterschied zum Nießbrauch. Dieser berechtigt dich auch, den Wohnraum oder das Haus zu vermieten und von den Mieteinnahmen zu leben. Nießbrauch sollte ebenfalls grundsätzlich ins Grundbuch eingetragen werden

Angenommen Du hast ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, die vermietet ist.

Egal ob Teilverkauf, Verkauf oder Schenkung mit Nießbrauch beziehungsweise Wohnrecht, das Thema ist komplex und sehr kompliziert. Berate dich am besten mit einem Anwalt und einem Notar, denn diese Rechtsgeschäfte müssen sorgfältig durchdacht und auf den individuellen Einzelfall abgestimmt werden.