Haus zu Lebzeiten abgeben

Viele Gründe veranlassen Senioren, Ihr Haus bereits zu Lebzeiten abzugeben. Manche möchten lediglich den Kindern Erbschaftsteuern sparen, andere brauchen Geld zum Leben. Auch der Gedanke, dass das Haus veräußert werden muss, weil kein Geld für die Pflege vorhanden ist, veranlasst Senioren, Ihr Haus an künftige Erben zu verschenken. Fast allen Senioren ist wichtig, weiter in der gewohnten Umgebung zu bleiben.

Schenkung, mit warmer Hand geben

Ein Haus oder ein Grundstück zu verschenken erfordert bestimmte Formalien und hat weiterreichende Wirkungen, die es zu bedenken gibt  .Ein Haus oder ein Grundstück zu verschenken erfordert bestimmte Formalien und hat weiterreichende Wirkungen, die es zu bedenken gibt.

Form und Folgen der Übertragung

Es gibt keinerlei Vorschriften über die Form und den Inhalt eine Betreuungsverfügung. Ein Schreiben, das Dir eindeutig zugeordnet werden kann, mit folgendem Inhalt reicht aus:
„Ich will von Herrn Müller (genaue Daten) betreut werden, aber auf keinen Fall von Frau Maier (genaue Daten)“
Dies setzt natürlich voraus, dass Herr Müller Deine Wünsche genau kennt. Sinnvoller ist, wenn Du genau festlegst, wie Du betreut werden möchtest; je genauer, desto besser. Erwähne, wo und wie Du wohnen willst und welche medizinischen Eingriffe du erlaubst. Auch ganz profane alltäglich Dinge kannst Du nennen, beispielsweise, dass Patenkinder zu Weihnachten ein Geschenk erhalten sollen oder wie das Grab des verstorbenen Lebensgefährten zu pflegen ist.
Damit deutlich zu erkennen ist, dass eine Betreuungsverfügung gelten soll, sind Unterschrift, Ort und Datum wichtig. Anders als bei einem Testament gibt es keine Verpflichtung, das Schriftstück handschriftlich zu verfassen. Für die Betreuungsverfügung ist kein Notar erforderlich, auch dann nicht, wenn über Grundbesitz zu entscheiden ist.
Wichtig: Letztendlich entscheidet aber der Betreuer, ob er Deinen Wünschen nachkommt.

Steuerliche Auswirkungen

Der Beschenkte muss unter Umständen Schenkungssteuer bezahlen. Daher ist eine Schenkung dem Finanzamt zu melden. Dieses schätzt den Verkehrswert der Immobilie bei Schenkung in der Regel auf Basis von vergleichbaren Objekten. Der Wert, der im Schenkungsvertrag genannt wird, ist dabei unerheblich. Allerdings ist es möglich, Schenkungssteuer durch eine Immobilienbewertung deutlich zu reduzieren. Das Gutachten muss natürlich einer kritischen Prüfung standhalten.

Nahe Angehörige haben einen Freibetrag bei der Schenkungssteuer. An Ehe- und eingetragene Lebenspartner kannst Du bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen. Für Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro und für Enkelkinder bei 200.000 Euro. Wenn Du beispielsweise dem Schwiegersohn ein Haus im Wert von 300.000 schenken willst, sind Kettenschenkungen sinnvoll. Zunächst schenkst es steuerfrei der Tochter, diese schenkt es dem Ehemann wiederum steuerfrei. Bei einer direkten Schenkung an den Schwiegersohn fallen über 20.000 Euro Schenkungssteuer an.

Auch ein eingetragener Nießbrauch senkt die Schenkungsteuer, denn Nießbrauch reduziert den Wert des Hauses. Es ist sogar möglich, dass der Beschenkte steuerliche Vorteile geltend machen kann. Wer eine belastete Immobilie übernimmt und vermietet, kann die auf den Kredit anfallenden Zinsen vom zu versteuernden Einkommen absetzen, sofern er das Haus vermietet.

Die genannten Freibeträge kannst Du alle 10 Jahre geltend machen. Die 10 Jahresfrist hat auch Auswirkungen auf die Erbschaftsteuer sowie auf die Übernahmen von Pflegekosten.

Die genannten Freibeträge kannst Du alle 10 Jahre geltend machen. Die 10 Jahresfrist hat auch Auswirkungen auf die Erbschaftsteuer und im Pflegefall.

Was geschieht, wenn kein Geld für die Pflegekosten vorhanden ist

Der Gedanke, ein Haus an Kinder zu überschreiben, ist naheliegend, wenn die Gefahr besteht, das hohe Pflegekosten nicht aus den laufenden Einnahmen oder einem übrigen Vermögen beglichen werden können. Es bringt aber nichts, das Haus zu überschreiben, wenn der Pflegefall bereits eingetreten ist. Die Sozialämter können auf Schenkungen zurückgreifen, die weniger als 10 Jahre zurückliegen. Kinder müssen vom eigenen Einkommen selten für die Pflege der Eltern aufkommen. Seit Anfang 2020 sind Kinder dazu nur noch verpflichtet, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen 100.000 Euro übersteigt.

Hinweis

Bei einer Schenkung innerhalb der letzten 10 Jahre in einem Notfall, beispielsweise die Eltern können die Pflegekosten nicht aufbringen, kann das Sozialamt das geschenkte Haus verwerten.

Wie wirkt sich die Schenkung im Erbfall aus

Das Finanzamt bewertet immer alle Eigentumsübertragungen innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren zusammen. Mit anderen Worten, es addiert die Beträge, die du einer Person in dieser Zeit schenkst und vererbst zusammen. Wenn die genannten Freibeträge überschritten wurden, fällt Erbschaftsteuer für den Anteil an, der diesen Freibetrag übersteigt.

Beispiel: Du hast einen Sohn der Alleinerbe ist, dem du verschiedene wertvolle Geschenke zukommen lässt.

Was Wert Wirkung
Schenkung von Barvermögen vor 15 Jahren 50.000 € Bleibt unberücksichtigt
Haus überschrieben vor 8 Jahren 230.000 € Bleibt unberücksichtigt
Aktiengeschenk vor 3 Jahren 170.000 € Wird berücksichtigt
Erbmasse (Aktien, Schmuck, Barvermögen) 120.000 € Wird berücksichtigt
Anzurechnen 520.000 €  
Abzüglich Freibetrag - 400.000 €  
Zu versteuern 220.000 € Etwa 13.000 € Erbschaftssteuer

Eine Schenkung kann auch erbrechtliche Folgen (Link zum Erbtext, den ich schreibe) haben. Sofern mehrere Erben vorhanden sind, von denen lediglich einige deutlich wertvolle Geschenke erhalten haben, sind Ausgleichsansprüche der benachteiligten Erben möglich. In der Regel werden Schenkungen, die aus dem üblichen Rahmen fallen, als vorweggenommenen Erbteil angesehen. Eine Aussteuer, Unterhaltsleistungen in der Ausbildung und ähnliche Zuwendungen bleiben unberücksichtigt. Die Übertragung eines Hauses ohne jegliche Auflagen, beispielsweise die Pflege zu übernehmen, wird bei der Berechnung der Erbteile oder des Pflichtteils immer berücksichtigt werden. Aber auch hier gilt eine Zehnjahresfrist.

Für den sogenannten Pflichtteilergänzungsanspruch gilt eine Ausnahmeregelung. Je länger die Schenkung zurückliegt, desto geringer ist der Anspruch. Bei einer Schenkung bis zu 5 Jahre vor dem Todesfall sind nur 60 % des Werts zu berücksichtigen. Nach mehr als 10 Jahren erhöht die Schenkung den Pflichtteil nicht.

Wichtig: Pflichtteilberechtigte haben bei einer Schenkung mit Nießbrauch immer einen Anspruch auf Pflichtteilergänzung (BGH, Urteil vom 27. April 1994, Az. IV ZR 132/93), auch nach Verstreichen von 10 Jahren.

Verkauf, Bargeld zum Leben

Vielleicht willst du das Haus veräußern, um mit dem vereinnahmten Geld in eine neue Lebensphase einzutreten. Sofern es sich nicht um ein Mehrfamilienhaus handelt, ist die weitere Nutzung in der Regel nur möglich, wenn nahe Angehörige das Haus kaufen

Erforderliche Formalien

Unter Umständen ist ein Vorkaufsrecht zu beachten, ansonsten bist du bei der Gestaltung des Vertrages weitgehend frei. Natürlich muss dieser bei einem Notar beurkundet werden.

Wichtig: Wie bei der Schenkung musst Du darauf achten, ein gültiges Wohn- oder Nießbrauchrecht zu vereinbaren.

Welche Steuern fallen an

Wenn du durch den Verkauf einen Gewinn erzielst, musst du diesen versteuern. Aber es gibt zwei Ausnahmen:

1. Zwischen dem Erwerb des Hauses und dessen Verkauf sind mehr als 10 Jahre verstrichen.
2. Du hat das Haus in den vergangenen zwei Jahren ausschließlich selbst zu Wohnzwecken genutzt.

Sofern eine der beiden Bedingungen zutrifft, bist du von der Spekulationssteuer befreit.
Auch bei der vom Käufer zu zahlenden Grunderwerbsteuer gibt es Ausnahmeregelungen. Wenn du an Verwandte ersten Grades, also Ehe- bzw. Lebenspartner oder deine Kinder verkaufst, sind diese von der Steuer befreit.

Hinweis

Das Finanzamt legt nicht unbedingt den vereinbarten Kaufpreis als Wert fest, sondern ermittelt den Wert nach den Regeln, die bei Schenkung beschrieben sind.]

Auswirkungen auf den Erbfall

Der Verkauf berührt keinerlei erbrechtliche Belange. Du wandelst lediglich Grundbesitz in Barvermögen um. Wenn du allerdings weit unter Wert verkaufst, kann dies als Teilschenkung betrachtet werden. Die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert und dem Kaufpreis zählt unter Umständen als Schenkung mit den bereits beschriebenen Auswirkungen auf Erb- und Pflichtteile.

Teilverkauf, simpel aber mit Fallstricken versehen

Auf den ersten Blick erscheinen die zahlreichen Angebote, für die stark geworben wird, sehr attraktiv. Du bekommst reichlich Bargeld und kannst in deinem Haus weiter wohnen. Aber bei genauer Betrachtung lohnt es sich meist nicht.

Du musst künftig „Miete“ zahlen und bist weiter für alle anfallenden Reparaturen verantwortlich. Natürlich nennen die Anbieter die monatlich fälligen Zahlungen nicht Miete, denn du bekommst keinen Mietvertrag und stehst auch nicht unter dem Schutz des Wohnungsmietrechts.

In der Regel bleibt dem Verkäufer ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht, wofür ein "monatliches Nutzungsentgelt" beziehungsweise eine "monatliche Nutzungsgebühr" zu zahlen ist. Je wertvoller die verkaufte Immobilie ist und je größer der verkaufte Anteil, umso mehr ist zu zahlen.

Berechnung der „Miete“

Ein typisches Angebot einer der Firmen, die Teilverkauf anbieten, zeigt, mit welchen Summen du rechnen musst. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro und einem Verkauf von 23 % beträgt die Auszahlung 100.000 Euro. Als Nutzungsentgelt fallen 200 Euro im Monat an. Etwa 3 % des Kaufpreises behält der Käufer für Wertgutachten und Gebühren.

Ablauf des Teilverkaufs

  1. Du suchst einen Anbieter, der bereit ist, bis zu 70 % deines Hauses zu erwerben. Die meisten Firmen kaufen maximal die Hälfte der Immobilie.
  2. Der Käufer macht ein unverbindliches Angebot. Wenn dir dieses zusagt, geht es weiter zum nächsten Schritt.
  3. Ein unabhängiger Gutachter erstellt eine Wertermittlung. Auf Basis des Gutachtens entscheidet der Käufer, ob und in welcher Höhe er einen Anteil kaufen möchte. Die meisten Anbieter sind nur ab einer Auszahlungssumme von 100.000 Euro bereit, einen Teilkauf durchzuführen.
  4. Nun geht es um die geplante weitere Nutzung. In der Regel wird diese aufgrund des Alters des Verkäufers geschätzt.
  5. Jetzt erfolgt ein verbindliches Angebot. Wenn du dieses akzeptierst, wird ein notarieller Vertrag abgeschlossen und du bekommst die vereinbarte Summe.

Teilverkauf aus steuerlicher Sicht

Das Finanzamt unterscheidet nicht zwischen Verkauf und Teilverkauf. Es gelten also die Bedingungen, die im Abschnitt Verkauf erwähnt sind.

Späterer Verkauf der Immobilie

Es kann teuer werden, wenn du dich zu einem späteren Zeitpunkt entscheidest, dein Haus komplett zu verkaufen. Angenommen, dein Haus hat nun einen Wert von 600.000 Euro und Du findest einen Käufer, der es zu diesem Preis erwirbt.

Du bekommst 462.000 Euro davon, denn Dir gehören nur 77 % des Hauses. Zusätzlich erhebt der Teilkäufer eine Gebühr ("Durchführungsentgelt" , "Abwicklungsvergütung") von circa 6 % des kompletten Verkaufspreises, also 36.000 Euro. Wenn Du 10 Jahre nach dem Teilverkauf das gesamte Haus veräußerst, sieht deine Bilanz so aus.

Was Verkauf mit Teilverkauf Verkauf ohne Teilverkauf
Gesamterlös 502.000 € 600.000 €
Einmalige Einnahme 100.000 € 0 €
Zahlungen über 10 Jahre - 24.000 € 0 €
Gebühr bei Verkauf - 36.000 € 0 €
Kaufpreis 462.000 € 600.000 €

Rückkauf oder Kauf durch Erben

Einen Teilverkauf ziehen ältere Menschen gerne in Betracht, wenn die Rente nicht ausreicht, um den gewohnten Lebensstandard aufrecht zu erhalten und gleichzeitig der Wunsch besteht, das Objekt in der Familie zu behalten. Ein späterer Rückkauf ist daher geplant, beziehungsweise die Erben sollen es kaufen.

In der Regel wird ein Vorkaufsrecht des Anteilsverkäufers sowie der Erben beim Teilverkauf vereinbart. Es besteht die Option, die Konditionen für diesen Rückkauf schon beim Vertragsabschluss festzulegen. In der Regel ist ein erneutes Wertgutachten nötig. Außerdem fällt eine Gebühr von etwa 6 % an.

Was zu bedenken ist

Ein Teilverkauf ist oft die einfachste Lösung, wenn Du weiter in deinem Haus leben und gleichzeitig Geld zum Leben erhalten möchtest. Ein Darlehen von der Bank kostet zwar meist weniger, aber kaum eine Bank gewährt einen Kredit, den du vermutlich zu Lebzeiten nicht zurückführen kannst.

Insgesamt betrachtet ist eine Kapitalbeschaffung über Teilkauf sehr teuer, wie folgende Gegenüberstellung zeigt.

Situation: Eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro wird mit 100.000 Euro zu 1,5 % beliehen und nach 10 Jahren zu einem Preis von 600.000 Euro verkauft.

Was Darlehen
Gesamterlös 585.700 €
Auszahlung 100.000 €
Zins + Tilgung -24.000 €
Restschuld nach 10 Jahren -90.300 €
Kaufpreis 600.000 €

Besonders ungünstig ist ein Teilverkauf, wenn du beabsichtigst, das erhaltene Geld weitgehend in eine Sanierung des Hauses zu stecken. Du investierst beispielsweise 100.000 Euro, die den Wert insgesamt um 150.000 Euro erhöhen. 23 % (34.500 €) fließen in die Kasse des Mitinhabers des Hauses. Anders als bei herkömmlichen Eigentümergemeinschaften zahlst Du alleine alle Kosten, die durch die Immobilie entstehen.

Nießbrauch und Wohnrecht

Wie sich Nießbrauch oder Wohnrecht auf die Steuer auswirken, wurde bereits erwähnt. Es fehlt noch eine Erklärung zum Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch.

Das lebenslange Wohnrecht, also den Anspruch, eine Wohnung oder ein Haus selbst zu nutzen, gewährt der Eigentümer der Immobilie. Es bleibt auch bei einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung bestehen. Theoretisch bedarf es keiner Schriftform. Aber nur ein sogenanntes dingliches Wohnrecht gibt Sicherheit beim Verkauf oder einem Erbfall, denn es wird ins Grundbuch eingetragen. Aus diesem Grund ist ein notarieller Vertrag erforderlich.

Das Wohnrecht beinhaltet lediglich das Recht zu wohnen. Ähnlich wie bei einem Mietverhältnis kommt es auf die genaue Vertragsgestaltung an. Diese bestimmt beispielsweise, ob du einen Untermieter aufnehmen darfst und welche Betriebskosten du zahlen musst. Du hast aber immer das Recht, einen Partner aufzunehmen oder eine Pflegekraft, sofern du diese Hilfe benötigst.

Problematisch ist das Wohnrecht, wenn du die Wohnung oder das Haus nicht mehr nutzen kannst oder willst. Dein Recht bleibt bestehen, der Eigentümer darf also die Wohnung nicht anderweitig nutzen, wenn du in ein Pflegeheim musst. Du hast auf der anderen Seite nicht das Recht, den Wohnraum zu vermieten und die Einnahmen zu nutzen.

Das ist der Unterschied zum Nießbrauch. Dieser berechtigt dich auch, den Wohnraum oder das Haus zu vermieten und von den Mieteinnahmen zu leben. Nießbrauch sollte ebenfalls grundsätzlich ins Grundbuch eingetragen werden

Nießbrauch versus Wohnrecht

Angenommen Du hast ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, die vermietet ist.

Was Nießbrauch Wohnrecht
Kosten für Energie, Grundsteuer In der Regel musst du sie übernehmen. In der Regel musst du sie übernehmen.
Du verschenkst das Haus Du darfst im Haus wohnen und bekommst die Miete. Du darfst im Haus wohnen, die Miete bekommt der Beschenkte.
Du ziehst aus dem Haus aus Du kannst Deine bisherige Wohnung vermieten und bekommst beide Mieten. Du behältst das Recht im Haus zu wohnen, darfst es aber nicht vermieten.
Du willst einen Untermieter aufnehmen. Ist in der Regel möglich, beide Mieten behältst Du. Kommt auf den Vertrag an.
Du kommst in Pflegeheim und Deine Rente reicht nicht aus, die Kosten zu decken. Dein Haus wird vermietet. Beide Mieten gehen an Dich, davon werden die Pflegekosten abgezogen. Du behältst das Recht im Haus zu wohnen, darfst es aber nicht vermieten. Zugriff auf die Miete, welche der Beschenkte erhält, ist nicht möglich.
Tipp

Nimm einen Passus auf, dass dein Wohnrecht erlischt, sobald du auf Dauer nicht mehr im Haus leben kannst. Ansonsten blockierst du eine sinnvolle Nutzung des Hauses, ohne dass es dir einen Vorteil bringt.]

Ein Rat zum Schluss

Egal ob Teilverkauf, Verkauf oder Schenkung mit Nießbrauch beziehungsweise Wohnrecht, das Thema ist komplex und sehr kompliziert. Berate dich am besten mit einem Anwalt und einem Notar, denn diese Rechtsgeschäfte müssen sorgfältig durchdacht und auf den individuellen Einzelfall abgestimmt werden.

Quellen

https://ratgeber.immowelt.de/a/niessbrauch-immobilie-verschenken-und-bleiben.html
https://www.homeday.de/de/immobilienverkauf/wohnrecht/
https://immobilien.sparkasse.de/immobilien-verkaufen/steuern-beim-hausverkauf.html
https://www.wohneigentum.nrw/beitrag/rechtzeitige-vermoegensuebertragung-kann-sozialhilferegress-im-pflegefall-vermeiden
https://atas-law.net/rechtsanwalt-berlin-erbrecht/
https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/kredit-schulden-insolvenz/teilverkauf-der-eigenen-immobilie-was-sind-die-haken-der-angebote-48054

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